Deresh

Как видно из графика, снижение объёмов продаж началось ещё около двух лет назад. Сейчас уровень продаж в 2,5 – 3 раза ниже, чем в конце 2007 – начале 2008 гг. Причём стоит отметить, что объём продаж новых квартир снизился немного больше, чем объём продаж на вторичном рынке. В денежном эквиваленте разница между объёмами сделок в кризисный и докризисный периоды ещё больше. Ниже приведён график динамики цен на жильё (зелёный – дорогое жильё {20% самых дорогих квартир}; красный – дешевое жильё {20% самых дешевых квартир}; синий – общегородской индекс).

Каких либо прогнозов на счёт рынка недвижимости в настоящий момент эксперты давать опасаются, но в случае развития в России второй волны финансового кризиса, объёмы рынка недвижимости могут ещё немного снизиться.

Ранее аналитики прогнозировали к концу 2009 года возникновение дефицита жилья из-за того, что большинство строек в Москве было заморожено. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» во втором квартале 2009 года на рынке новостроек Москвы (от ТТК до МКАД) заморожено свыше 70% объектов. Эксперты из «АКЦ МИЭЛЬ» отмечают, что большинство замороженных строек — это так называемые «бумажные проекты».

Строительные компании в надежде на дефицит недвижимости «придерживали» имеющиеся на продажу квартиры, надеясь искусственно создать дефицит как можно раньше, и не снижать продажную стоимость квартир.

На июль 2009 года по оценкам экспертов потенциальный запас квартир (число нераспроданных квадратных метров в новостройках) может быть оценён в 3 млн. кв.м. жилья. Т.е. ожидаемый дефицит жилья в настоящий момент не реализовался. И из-за снижения покупательской способности населения в ближайшие годы, скорее всего, не возникнет. Текущими темпами уже имеющееся квартиры будут продаваться более трёх лет. К тому же за это время будут достраиваться новые жилые дома.

Серьёзными игроками на рынке недвижимости являются банки. В настоящий момент, ожидая роста цен, банки также «придерживают» изъятую недвижимость и недвижимость, приобретённую в инвестиционных целях (банки не желают показывать убытки, которые возникнут при продаже недвижимости по ценам ниже учтенных в финансовых отчётностях).

В случае развития в России второй волны финансового кризиса, вызванной «кризисом ликвидности» банков из-за «плохих» долгов, банки выставят на продажу большое количество недвижимости. Причём для быстрого восстановления ликвидности банки буду продавать недвижимость по ценам ниже рыночных. В этом случае на какое-то время продажи квартир у строительных компаний вообще прекратятся.

Даже если второй волны кризиса не будет, большинство аналитиков сходятся во мнении, что восстановление экономики России будет развиваться медленными темпами. То есть резкого роста спроса на жильё в России в целом и в Москве в частности ожидать не стоит.

Таким образом, учитывая низкий спрос на недвижимость в настоящее время, быстро реализовать имеющиеся у застройщиков квартиры не удастся. В случае возникновения у какой-либо строительной компании финансовых проблем единственным способом получения денежных средств будет продажа квартир по значительно сниженным ценам (так как получить кредитные средства, или
договориться о реструктуризации долгов строительным компаниям сейчас крайне затруднительно).

Практически все крупные строительные компании развивались по схеме финансовых пирамид: следующие дома достраиваются за счёт продажи квартир в сданных домах (это без учёта привлечения заёмных средств, которые возвращались также с применением схем финансовых пирамид).

Если строительной компании придётся продать большое количество квартир по сильно сниженным ценам, то чтобы достроить несданные дома у застройщика может не хватить средств. При реализации пессимистичных сценариев развития рынка недвижимости, это может привести к банкротству или поглощению застройщика.

В основном аналитики оценивают перспективы рынка недвижимости более оптимистично. Однако стоит отметить, что большинство доступных в средствах массовой информации позитивных обзоров финансировались самими строительными компаниями для поддержания интереса к покупке недвижимости населением и инвесторами.